本人刚毕业大学生，2020年想在南京买房，是选市区老破旧，还是郊区新房

就以上问题，有很多年轻人问过我们。我们认为：

能够提出这样问题的年轻人，应该是购买资金还不够买市区新房或者二手次新房、二手优质房。

这是很正常的。作为房价一线半或者二线城市的南京，现在市区的房价，即便是普通老破小，普遍在4万以上，有个稍微还行的学区的老破小，普遍5万以上。

至于新楼盘，因为限购，虽然价格不比市场二手高很多，甚至倒挂，但一房子难求，摇号中签率都是非常低。很多人参加各个楼盘摇号两年，还买不到理想房子。

那么在市区老破小和郊区新房如何选择？

我们建议年轻人选择市区靠近单位附近的老破小：

一、通勤成本。

南京交通拥堵很常见，如果每天在路上多花一个多小时，这样的生活品质也不会高。年轻人刚就业，一定很忙，这将很耗费体力，也很影响休息。

二、房屋品质。

郊区楼盘，交付前，参观售楼处、样板房，都会很好。但交付后，由于房价门槛低，居民素质也就一般，房价低，所以物业费也低。物业费低，自然物业水准也低。楼盘交付后，环境和视觉感受并没有自己之前想象那么好。

而市区老破小，南京一直在做老破小的出新，出新之后，视野感觉很好。并且，南京市区市容市貌不断提升，市区的感受，是郊区无法比的。

三，最后也是最重要的。

就2017年南京史上最严厉限购限价政策到位后，南京新房房价整体横盘。不要说最热门的郊区江北新区房价横盘。即便市区的建邺都是横盘。

但市区老破小一直在涨价。

就拿南京市区的龙江地区最优质的学区房来说，2015年二手房价格在4万多一平米，附近非学区二手房2万多，目前，龙江地区的优质学区二手房7到8万；附近非学区，约5万。

这个问题是我经常遇到的问题，所以今天借悟空的平台做一个详细的分享。

南京，不同于北京和上海，这两个地方人口密度大，人员流动多（特别是流入人口，这几年京沪的政策都是控制人口流动），北京和上海市中心的老房子、公寓都有巨大的居住需求和发展潜力，所以这两个城市的主城区老房子都有相当大的潜力，但是南京显然不是这样的情况。

南京目前的整体城市发展图是这样的，画红框的地方是主城区，也就是题主说的市中心老房子云集的地方，而周围几倍于主城区的板块是南京的各大新区

虽然发展潜力各不相同，但是共同的特点是：

1、产业外迁：虽然没有详细而权威的统计数据，但以我近近几年来的工作经验，基本南京**引入的新产业已经不再投向老城区，而是分布于各新城区；

2、人员外迁：产业带来人，目前新南京人，基本上位于各新城区，老城区更多的是一些群租房为主（或者说一些中介、金融行业集体居住为主），而这些租房客一旦可以满足买房条件，大部分的买房的目标区域还是在新区域中。

3、职能机构外迁

4、居住更舒适的新房、好房位于区域外，更优质的规划也位于区域外。

这些只要看看户型即可，老城区房子的特点一般是：没电梯，小客厅大房间，有客厅没餐厅，暗厨或者暗卫等，已经不符合人民群众的追求更美好生活的居住需求，所以老城区的老房子基本上群租多流动换手小。

题主说的，想投资市区的老房子，那么最优质的机会是投资市区的**学区二手房，通常是40平米左右，6-10万单价不等的二手房，是在老城区投资小户型的唯一选择。理由是：1、价格一定会涨，南京目前新区的学区虽然炒作厉害，但是真正出让人心悦诚服好成绩的目前还没有，好学区房仍然集中于老城区（特别是鼓楼区）；2、换手率超高，转手速度超快，每年学区旺季，一房难求，常常出现几名买房人现场加价直至最高者得；3、越是小户型越容易卖出高价（总价仍然是可接受的）；4、而且学区房的户型、装修程度基本是极其次要的参考条件，只要有学区就能卖出去。

投资市区老房子勉强保本型投资方案是投资市区交通关节点处的1-2楼老房子，有医院和风景区的优先考虑，最好带院子，这样换手率高，转手速度快，目标是老年群体，基本此类房源也是一出即卖掉。但是考虑到近些年来南京老城区出新力度大，不少老小区加装电梯，所以这类房源虽然有一定的价值，但是我认为风险极高，老城区的房子往往是单位房改房，一旦单位牵头加装电梯，1-2楼老房子极易砸手上。

而如果题主想通过租房的方式缓慢收回成本，我想说的是这招并不高明，首先南京房子的租售比真的是一言难尽，另外就是随着产业外迁，市区高品质租房族估计只剩下名校周围的陪读群体，这类人实在太少，大部分老城区老房子很容易沦为群租房，而现在南京正在大力打击群租房，去年我收到不少派出所公布举报群租的短信，而今年南京逐步开始租房也要备案，慢慢收紧群租合租，那么老房子的出租能力也要受到威胁。题主如果对以租养贷、租房投资有兴趣，欢迎进一步和我联系。

总的来说，在南京投资房产，并非完全没有机会，但是对南京整体情况不了解而盲目买房就会非常可怕，尤其现在银行贷款成本这么高，稍微搞错一步，可能要花几十年时间来弥补。

你好，有条件在大学一毕业就购买住房是一件很幸运的事，我个人觉得这第一套房子还是以便于自身居住为主，首先要参考一下未来可能工作的区域再进行定夺，如果你工作的地址在市中心附近，那么可以优先考虑购买市区的老破旧，因为相对便捷的交通，可以让你有更多的时间留给私人，或用来学习或用来做其他事情，省得让每天从郊区来市区来回一两个钟头的通勤时间磨灭你的**和对南京的好感。

从个人生活角度来说，老破旧附近通常生活氛围比较浓厚，对于独自生活的年轻人来说，吃饭娱乐等活动都能够轻易的解决，而郊区的新房这一点就很有劣势，试想每天做1个多钟头的车回到郊区新房，却没有地方买菜，点外卖可选择性都很少，那种感觉是不是很丧气呢？

从经济成本上来看，老破旧凭借上述的两点优势，本身就是租赁的热门地区，如果我们考虑经济成本，选择性的出租一间卧室的话，还能得到一定的经济收入来补贴房贷，这时候自己本身是房东，租客可以自己来选择，挑一个自己满意的并不难。参考一下目前南京市区自如等品牌的分租房的租金，一间市区的卧室目前的租金在2千元左右，对于一个刚毕业的大学生来说还是能起到一定补贴或缓解月供作用的，且我们刚刚离开校园本身也能适应与人合住。

当然，也有人会说，应该买郊区的新房，新房同样的价格可以买更大的，更舒适的，更新的，更有升值潜力的。但是我认为这样的考量对于刚毕业的大学生来说恐怕并不是很具有吸引力，更大更好的房子以后可以换，而一个生活便利，便于打扫，通勤成本低，能有更多的时间用来自我支配的房子，应该是更适合大学毕业生的；

目前南京的很多老小区都在进行出新，很多市区的老小区也引入了物业，管理也趋于规范化，加上本身地理位置的优势，本身就一直有保值增值的能力，又因为地处市区，一旦某些本部学校的校区重新划分或变动，房价还会有质的飞跃的可能，因此即便你眼睛只盯着钱看，老破旧也并不是一无是处。

。当然，如果你恰好就工作在郊区附近，那么就另当别论了。

老破小如果学区不怎么样千万别买了，新房还是可以考虑的，等你毕业根据工作地点，收入，再做打算，以后得房产是两级分化，买对了会有一定的增值，买的不对没有涨幅或很小，千万别抱着天生就是住买哪都一样，年轻人必须树立投资意识